De formule
De totale investering bestaat uit aankoopprijs, overdrachtskosten, notaris, taxatie en advies, verbouwing, verduurzaming en overige rechtstreeks aan het project toegerekende kosten. Maak btw-behandeling en eventuele reserves expliciet. Een onvolledige kostenbegroting maakt de LTC kunstmatig gunstig.
Een kengetal is pas bruikbaar wanneer teller, noemer en meetperiode controleerbaar zijn. Noteer daarom bij ieder percentage of ratio welke waarde, inkomsten, kosten en financieringslasten zijn gebruikt. Maak ook zichtbaar of bedragen inclusief of exclusief btw zijn en of ze uit een taxatie, contract, begroting of eigen verwachting komen. Zo voorkomt u dat twee ogenschijnlijk gelijke uitkomsten feitelijk iets anders meten.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
LTC = gewenste financiering ÷ totale investering × 100%Rekenvoorbeeld
Een belegger koopt een pand voor €525.000, betaalt €35.000 aan bijkomende kosten en reserveert €15.000 voor direct onderhoud. De totale investering is €575.000. Met €160.000 eigen middelen bedraagt de gewenste financiering €415.000. De LTC is €415.000 ÷ €575.000 × 100% = 72,2%.
Blijken de verbouwingskosten €40.000 hoger, dan stijgt de investering naar €615.000. Zonder extra lening daalt de LTC, maar ontstaat wel een liquiditeitsvraag. Met extra financiering kan de LTC juist stijgen. Een financier beoordeelt daarom zowel ratio als sluitende dekking van alle kosten.
LTC-rekenmachine
Wijzig een bedrag en zie de uitkomst direct. Er wordt niets opgeslagen of verzonden.
Normwaarden en bandbreedtes
LTC-bandbreedtes zijn sterk afhankelijk van projectfase en van welke kosten een financier wel of niet meeneemt.
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
| Objecttype | Gebruikelijke bandbreedte | Wat een financier meestal wil zien |
|---|---|---|
| Beleggingspand woningen | circa 65%–80% | Volledige begroting en aantoonbare eigen inbreng |
| Beleggingspand commercieel | circa 60%–75% | Contracten, courantheid en kostenbuffer |
| Bedrijfspand eigen gebruik | circa 60%–80% | Sluitende investering en ondernemingskasstroom |
| Transformatie of ontwikkeling | circa 55%–75%, vaak gefaseerd | Vaste bouwbegroting, vergunningen en contingentie |
Veelgemaakte fouten
- Overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies vergeten.
- Btw dubbel of juist helemaal niet meenemen zonder toelichting.
- Een kostenreserve als beschikbare eigen inbreng én als kostenpost tellen.
- Alleen de aankoopprijs gebruiken bij een project met verbouwing.
- Kostenstijgingen niet verwerken in financieringsbehoefte en liquiditeitsplanning.
Hoe financiers dit anders kunnen berekenen
Sommige financiers rekenen alleen met door hen erkende projectkosten of hanteren per kostensoort een maximum. Een ontwikkelfinanciering kan bovendien in tranches worden verstrekt na voortgangscontrole. De eigen inbreng moet soms eerst worden besteed. Vraag welke kosten subsidiabel zijn en of rente tijdens de bouw in de totale kosten wordt opgenomen.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
Samenhang met andere kengetallen
Eén ratio beschrijft nooit het volledige plan. Bekijk daarom ook de LTV voor de verhouding tot de marktwaarde en de DSCR voor de betaalbaarheid na oplevering. Een financier combineert waardebuffer, eigen inbreng, kasstroom, rentedekking, objectkwaliteit en dossierstukken. Een sterke uitkomst op één onderdeel compenseert niet automatisch een zwakke of onduidelijke onderbouwing elders.
Gebruik de volledige vastgoedscan om dezelfde invoer consequent door alle berekeningen te laten lopen. Daardoor sluiten de cijfers in het financieringsprofiel op elkaar aan en ziet u welke documenten of aannames nog aandacht vragen.
Wat u in het dossier opneemt
Voeg een gespecificeerde investeringsbegroting toe met bron, datum, btw-status en verantwoordelijke per post. Onderbouw grote kosten met offertes en houd een aparte onvoorziene post aan. Laat zien welke kosten uit eigen middelen worden betaald en wanneer financiering nodig is. Bij transformatie koppelt u bedragen aan planning, vergunningen en trekkingsmomenten.
Van berekening naar een financierbaar dossier
De uitkomst van een rekenmachine is het begin van de analyse, niet het eindpunt. Leg daarom naast het basisscenario ten minste een voorzichtig scenario. Verlaag huurinkomsten, verhoog operationele kosten of rente en controleer vervolgens welke ratio het eerst onder druk komt. Benoem ook welke maatregel beschikbaar is wanneer dat gebeurt, bijvoorbeeld extra eigen middelen, een lagere leensom, een langere looptijd, gefaseerde uitvoering of een aanvullende kostenreserve. Een financier ziet dan niet alleen een optimistische uitkomst, maar ook hoe u met onzekerheid omgaat.
Werk iedere invoer terug naar een controleerbare bron. Een marktwaarde hoort bij een taxatierapport met peildatum. Huur hoort bij contracten, een huurderslijst en informatie over indexatie en resterende looptijd. Exploitatiekosten sluiten aan op historische cijfers, offertes of een realistische begroting. Financieringslasten komen uit een scenario met hoofdsom, rente, looptijd en aflosvorm. Eigen middelen worden onderbouwd met de herkomst en het moment waarop ze beschikbaar zijn. Wanneer een bedrag nog onzeker is, presenteert u het als aanname en niet als vastgesteld feit.
Controleer vervolgens of alle tabellen dezelfde cijfers gebruiken. De gewenste financiering in de LTV moet gelijk zijn aan de lening in LTC, DSCR en ICR. De NOI in de DSCR moet aansluiten op de exploitatiebegroting en op de NAR. De totale investering moet overeenkomen met aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Juist deze onderlinge aansluiting maakt een dossier professioneel: de lezer hoeft niet te raden waarom bedragen op verschillende pagina's afwijken.
Maak tot slot duidelijk wat de berekening niet bewijst. Een gunstige ratio zegt niets definitiefs over kredietwaardigheid, juridische structuur, fiscale gevolgen, vergunningen, technische staat of acceptatiebeleid. Laat relevante onderdelen toetsen door een accountant, taxateur, notaris, fiscalist, juridisch adviseur of vergunninghoudende financieel adviseur. FinancierMijnVastgoed.nl structureert de invoer en maakt formules zichtbaar, maar vervangt hun beoordeling niet.
Bewaar bij iedere nieuwe versie de datum en reden van de wijziging. Zo blijft zichtbaar of een ratio veranderde door een nieuwe taxatie, aangepaste huur, hogere bouwkosten of andere financieringsvoorwaarden. Dit voorkomt dat een oude berekening naast een nieuwe begroting blijft circuleren. Deel bij voorkeur één actuele versie met een korte wijzigingenlijst, zodat accountant, adviseur en financier vanuit dezelfde uitgangspunten werken.
Marktcontext, stand augustus 2026
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
LTC is vooral krachtig in combinatie met een onderbouwde LTV en een liquiditeitsplanning. Een lage LTC voorkomt niet dat een project vastloopt als eigen middelen niet tijdig beschikbaar zijn.
Veelgestelde vragen
Welke kosten tellen mee in de LTC?
In beginsel aankoopprijs, bijkomende transactiekosten, verbouwing en overige projectkosten. De precieze definitie verschilt per financier; licht btw, rente tijdens bouw en reserves afzonderlijk toe.
Is eigen inbreng hetzelfde als 100% min LTC?
Alleen wanneer financiering en eigen middelen samen exact alle kosten dekken. Bestaande leningen, subsidies, achtergestelde leningen of een liquiditeitstekort kunnen dit beeld veranderen.
Waarom kan LTC lager zijn dan LTV?
Als de marktwaarde hoger is dan de totale investering, kan dezelfde lening een lagere verhouding tot waarde dan tot kosten hebben, of andersom. De grondslagen verschillen.
Telt een kostenoverschrijding direct mee?
Ja, zodra de verwachte totale investering wijzigt moet de LTC en de dekking opnieuw worden berekend. Leg ook vast wie de overschrijding financiert.
Gebruikt een financier altijd LTC?
Niet altijd als formele ratio, maar bij aankoop, verbouwing en ontwikkeling wil een financier vrijwel altijd de volledige kosten en herkomst van middelen begrijpen.