LTV vergelijkt de lening met de waarde
De Loan-to-Value gebruikt de marktwaarde van het vastgoed. Een lening van €700.000 op een marktwaarde van €1.000.000 geeft een LTV van 70%.
LTV = gewenste financiering ÷ marktwaarde × 100%LTC vergelijkt de lening met alle projectkosten
De Loan-to-Cost gebruikt de totale investering. Denk aan aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Een lening van €700.000 bij een totale investering van €1.100.000 geeft een LTC van 63,6%.
LTC = gewenste financiering ÷ totale investering × 100%Waarom beide kengetallen nodig zijn
Een object kan meer waard zijn dan de aankoopprijs, maar ook minder dan de totale investering na kosten. LTV laat de verhouding tot de waarde zien. LTC laat zien welk deel van het volledige project met vreemd vermogen wordt gefinancierd. Samen geven ze meer inzicht in waardebuffer en eigen inbreng.
Voorbeeld bij transformatie
Bij een transformatie kunnen de huidige waarde, totale projectkosten en verwachte eindwaarde sterk verschillen. Gebruik de toekomstige waarde niet ongemerkt als huidige marktwaarde. Toon de grondslag apart en laat bouwkosten, vergunningen en eindwaarde onafhankelijk onderbouwen.